Кадастровый учёт ранее учтенных объектов в России

Не редки случаи, когда собственники объектов недвижимости думают, что с их документами всё в порядке.
И вправду ведь, казалось бы, пару лет назад приезжали сотрудник БТИ или землеустроитель для обмеров земли и зданий – что может быть не так? Проблемы начинаются, когда владелец решает совершить юридическую сделку или проверить отображается ли его участок или дом на Геоинформационном портале официальной публичной кадастровой карте Росреестра и обнаруживает, что его недвижимость не отображается и указано, что объект недвижимости без уточненных координат.

Что означает ранее учтенный объект недвижимости

Ранее учтенный объект — это объект недвижимости, права на который были зарегистрированы по «старому» законодательству, до вступления в силу 218-ФЗ (до 1 января 2017 года), но в отношении которого в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) не были внесены полные и актуальные сведения.
Проще говоря: это любая недвижимость, которая уже числилась на учете в ранее существующих базах данных (БТИ, земельных комитетах и т.д.) до создания единого современного реестра — ЕГРН. Все ранее учтенные объекты были автоматически перенесены в ЕГРН. Однако «автоматический» учет не означает, что все сведения полные и точные. «Старые» системы учета (до ЕГРН):

• БТИ (техническая инвентаризация): Их главная задача была – описать объект для налогового учета. Они фиксировали площадь, материал стен, этажность. Координаты зданий если и определялись, то часто условно, «от ближайшего столба», и хранились в бумажных техпаспортах. Эти данные не были привязаны к единой координатной системе и не подходили для точного отображения на карте.
• Землеустроители: Межевание земельных участков часто проводилось для того, чтобы «закрепить» участок за собственником и выдать ему документ. Границы описывались словами (например, «от поворотного пункта №1 на 50 м на северо-восток до березы…»). Эти описания (так называемые «декларативные» границы) были перенесены в ЕГРН автоматически, но не имеют точных координат (X, Y).

К характерным признакам ранее учтенного объекта можно отнесли следующие:

• в базе ЕГРН на него есть запись, но часто с минимумом сведений: может быть только адрес, кадастровый номер и вид объекта;
• часто отсутствуют точные координаты (контуры границ для земельного участка) или они описаны условно («на 5 метров севернее столба»);
• объект не отображается на кадастровой карте Росреестра;
• могут отсутствовать ключевые характеристики: площадь, этажность, материал стен, кадастровая стоимость и т.д.

Так понятие «кадастровый учет ранее учтенных объектов» в современной практике почти всегда означает не первоначальную постановку на учет, а актуализацию и уточнение сведений о нем в ЕГРН. Это необходимая процедура для полноправного распоряжения своей недвижимостью и защиты прав от оспаривания.

Как проверить свои объекты недвижимости самостоятельно?

В случае если вы хотите проверить ваши объекты недвижимости самостоятельно, сделать это можно, используя ниже представленную инструкцию:
1. В сети Интернет ищите официальный сайт публичной кадастровой карты Росреестра, а именно Портал пространственных данных Национальная система пространственных данных (НСПД карту);
2. Нажимаете переход на «Публичную кадастровую карту»;
3. В поле с поиском вводим кадастровый номер объекта (Его кадастровый номер вы можете найти в документах на недвижимость: свидетельстве о собственности, выписке из ЕГРН, в ЛК на Госусугах и прочее). Настраиваем слои при необходимости.
4. После ввода и поиска по кадастровому номеру вы увидите сведения о здании или участке.
Если в информации об объекте будет указано, что он «без координат границ», то он попадает под категорию ранее учтенных.

Для чего актуализировать сведения о ранее учтенном объекте недвижимости?

Ранее, до 2025 года, если земельный участок числился без координат границ, с ним были возможны юридические манипуляции, такие как продажа, дарение, залог, наследование и прочее. Однако с 2025 года все виды юридических манипуляций только после кадастрового уточнения.
Итак, уточнение (актуализация) сведений необходимо для:
1. Совершения любых юридически действий:

• продажа, дарение, мена;
• сдача в аренду;
• передача в залог (ипотека);
• передача по наследству.

2. Разрешения споров с соседями: Точные границы земельного участка, внесенные в ЕГРН, защищают от самозахватов и споров о межевании.
3. Исключения ошибок:  Старые данные могут содержать неточности в площади, границах, назначении объекта, которые могут привести к юридическим проблемам.
4. Определения точной кадастровой стоимости: От которой рассчитывается налог на имущество.

Кто занимается подготовкой документов для актуализации сведений о ранее учтенном объекте?

С подготовкой документации для актуализации ранее учтенной недвижимости вам поможет кадастровый инженер. Ни нотариус, ни риелтор не уполномочены на выполнение кадастровых работ для Росреестра.
Обычно для «наведения порядка в документах» требуется подготовка либо межевого плана на уточнение границ, либо технического плана на координирование здания.
Наша команда кадастровых инженеров Стройснабгаз с профессионализмом и особой точностью проведет все необходимые работы по замерам, подготовке документов на земельные участки и дома и их подаче в Росреестр.

Почему стоит выбрать ССГ для уточнения ранее учтенных объектов?

При работе с нами вы получаете не только качественную услугу, но и надежного партнера:

• Опытные Кадастровые Инженеры: В штате ССГ работают аттестованные кадастровые инженеры с многолетним опытом успешной работы по внесению сведений о ранее учтенных объектах в ЕГРН. Мы знаем все нюансы законодательства и требования Росреестра.
• Современное Оборудование: Мы используем только высокоточное геодезическое оборудование, что гарантирует максимальную точность измерений и минимизирует риски ошибок.
• Полный Цикл Услуг «Под Ключ»: Мы берем на себя все этапы – от сбора информации до подачи документов и получения готового результата. Вам не придется тратить свое время и нервы на походы по инстанциям.
• Гарантия Результата: Мы работаем на результат. Наш опыт позволяет нам эффективно решать даже самые сложные и нестандартные задачи.
• Индивидуальный Подход: Каждый объект и каждая ситуация уникальны. Мы разрабатываем оптимальную стратегию для вашего случая, учитывая все особенности и ваши пожелания.
• Прозрачность и Открытость: Мы всегда держим вас в курсе хода работ, предоставляя полную информацию и отвечая на все вопросы.

Не откладывайте решение вопроса с вашей недвижимостью. Приведение в порядок документов на ранее учтенный объект – это инвестиция в ваше спокойствие и защиту ваших имущественных интересов.