Исправление кадастровой ошибки: правила и порядок устранения

Подробно разберем тему исправления кадастровой ошибки – откуда неточности берутся, почему это важно, как с ними работать.

Что значит «кадастровая ошибка»?

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) нужен, чтобы хранить многочисленные данные о различных участках земли. Какова их площадь, каким образом должны использоваться (назначение), где конкретно находятся, как соседствуют с другими участками. Безусловно, все эти фактические сведения должны соответствовать действительности. Если в информацию, обозначенную в официальных документах, закралась неточность, и данные перестали соответствовать фактическому положению дел, это называется кадастровой ошибкой. Заняться ее исправлением нужно как можно скорее, ведь она грозит собственнику земли значительными проблемами при проведении различных операций с собственной недвижимостью. Срочное исправление необходимо еще и потому, что даже одна маленькая погрешность приводит к возникновению неточности всей карты местности. Земельные наделы накладываются друг на друга, реальное расположение и площадь далеки от указанных в бумагах. Исправление подобных огрехов – задача для кадастрового инженера.

Какие бывают ошибки?

Неточности или погрешности, о которых мы говорим, бывают двух типов:

1. Технического характера.
2. Кадастровые.

Первые представляют собой случай, когда информация в электронной базе данных ЕГРН и сведения, напечатанные на бумажных документах, не одинаковы. Причиной зачастую выступают системные сбои программы, которых в последнее время становится все меньше и меньше, но пока они все еще случаются. Вторые ошибки представляют собой случай, когда в госреестре имеются данные о любых параметрах участках земли, не соответствующие действительности. Вероятно, их предоставил сам собственник – по одной из следующих причин.

Почему они вообще возникают?

Причин несколько, и редко когда она заключается в преступном намерении, специальном обмане. Зачастую это:

• Погрешность либо халатность при осуществлении деятельности геодезистами. Например, не выехали на место для работы на местности, а сработали «удаленно».
• Устаревшее, сломанное или вовсе неисправное оборудование, использованное во время проведения замеров.
• Неверно проведенные расчеты на этапе формирования документации, человеческий фактор.
• Применение иной системы координат, плохо коррелирующей с общепринятой.
• Неверно проведенная привязка к государственной геодезической сети.

Что касается намеренного внесения в картотеку ЕГРН неверных данных, это обычно делают из-за выгоды (участок «оказался» больше, чем есть – зачем менять сведения, можно же продать его выгоднее). Но, как мы сказали выше, исправление рано или поздно все равно потребуется, а своевременность в этом вопросе поможет избежать больших проблем.

Как и кто может найти ошибку?

Обнаружить ее может, по сути, кто угодно. И сам собственник земельного надела, и взявший его в аренду человек, и внимательные соседи, чьи интересы нарушены из-за огреха в документах, и даже работник кадастрового органа. Два самых распространенных случая, когда о кадастровой ошибке узнают владельцы:

1. Проблемы начались на начальном этапе при проведении сделки с недвижимостью.
2. Проблемы пришли со стороны налоговой службы, например, при оплате налога.

Также часто к исправлению приходит прибегать после обращения в ЕГРН за уточнением данных соседей. Конечно, ссор лучше не допускать, а самому заказать выписку и удостовериться в правдивости указанной информации. Тем более что не самостоятельно же вы будете исправлять – для этого есть профессионалы, работать с которыми легко и приятно. Специалисты компании «ССГ», предоставляющей полный спектр геодезических работ в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, готовы объяснить все тонкости и провести необходимые измерения.

Какие проблемы могут быть?

И все же, что будет, если ничего не делать?

• Если реестровые данные отличаются от фактических в большую сторону, вы будете платить больший налог, чем должны, и постоянно терять деньги.
• Если в меньшую сторону, однажды это выяснится, и вам придется заплатить всю разницу, накопившуюся за годы, вместе с пеней за просрочку.
• Если вы захотите продать надел, сдать в аренду, обменять, подарить или провести любые другие манипуляции, то не сможете это сделать.
• Если исправление будет проходить через суд, это будет долго, муторно, невыгодно для вас.

А если в суде противоборствующей стороне удастся доказать, что ложные сведения были внесены не по халатности, а умышленно, кадастровому инженеру, подписавшему документацию после расчетов, придется выплатить штраф. Если будет доказан еще и ущерб, это вообще уголовное дело, и здесь ситуация может не разрешиться просто штрафом.

Каковы сроки давности?

Пока неточность не обнаружена, отсчет не начинается. В момент, когда стало понятно, что сведение неверные, у собственника есть только год для возбуждения арбитражного спора. Надо, чтобы он был разрешен до того момента, когда будет подано соответствующее исковое заявление. Имейте в виду, что органы государственного учета имеют право только заявление рассматривать в течение месяца. В связи с этим советуем не начинать перепалки и разбирательства о границах и соседями, устраивать войны за клочки территории – это лишь усугубит ситуацию и затянет время, которого довольно мало. Согласно ст. 196 Гражданского Кодекса России есть возможность «растянуть» срок на три года, но для этого потребуется описание причины в ходатайстве.

Как начинается работа?

Все должно пройти максимально быстро и просто, если орган учета согласится на внесение правок. А вот если поступит отказ, тогда внесение новой информации будет происходить в соответствии с судебным решением. Разберем кратко порядок работ в зависимости от этого начального этапа.

По заявлению владельца

1. Подаем заявление в ЕГРН, МФЦ или на сайте Госуслуг.
2. Прикладываем документы, согласно которым видна допущенная неточность. Это может быть межевой план либо итоги проведенной геодезической съемки.
3. Ждем пять дней. Либо вы получите уже верные бумаги, либо ничего не получите, и тогда идем в суд.

По инициативе Росреестра

• Нашедший погрешность в данных работник реестра проверяет бумаги и выносит решение об устранении огреха.
• Происходит исправление, изменение информации.
• Владелец земли получает новые, правильные бумаги и копию постановления об изменении информации.
• Собственник ничего не платит, но если хочет оспорить правки, должен будет обратиться в судебный орган. На этом этапе потребуется помощь квалифицированного юриста.

По решению суда

1. Проходит суд, на котором представляются доводы сторон.
2. Решение об изменении направляется в госреестр. Владелец земли может доставить решение суда сам.
3. Сотрудники выполняют обозначенное.
4. Ждем пять дней. Если изменения не последовали, идем к приставам и подаем новый иск с просьбой взыскать штраф с работников ЕГРН.

Какие документы потребуются?

Нужно будет заключение от кадастровых инженеров, которые выявят и зафиксируют имеющуюся ошибку. Предоставлением этой услуги как раз и занимается наша компания. Также вам понадобится составить заявление, акт согласования с собственниками смежных, соседних участков, новый межевой план, который и будет после рассмотрения внесен в реестр. Если у вас остались какие-то вопросы по данной теме, вы всегда можете получить консультацию у менеджеров нашей компании. Время, которое потребуется на оказание услуги, — от трех недель и выше (в зависимости от сложности работы и количества участков, имеющих неточности). Поэтому лучше не затягивать с обращением.