Перечень работ при покупке и продаже земельного участка

В последнее время динамика роста сделок на рынке недвижимого имущества значительно возросла.  Тому причиной и влияние пандемии COVID-19, которая в 2020-2021 годах буквально заключила многих Граждан в городских квартирах на продолжительный отрезок времени, что невольно заставило появляться мыслям о приобретении участка земли загородом. Также значительное количество людей, давно мечтавших уехать от городской суеты и обосноваться в своём доме, после «заточения» в квартирах, решились на сделку по покупке земельного участка и столкнулись с вопросом о том, как правильно организовать этот процесс. В нашу кадастровую компанию ССГ часто поступают запросы о сопровождении сделок, связанных с недвижимостью, ведь такой специалист, как кадастровый инженер специализируется именно на данной сфере: именно инженеры могут качественно проанализировать состояние имущества и достоверной информации о нём.   В связи с этим мы решили собрать в данной статье всю важную информацию и нюансы работ при покупке и продаже земельного участка.

Регулирование сделок купли-продажи законами Российской Федерации 

Процесс по купле-продаже земельного участка следует проводить в строгом соответствии с настоящим законодательством. Только при условии корректной подготовке необходимой документации и соблюдении законодательных норм, конечный результат удовлетворит и сторону, которая продает имущество и ту, которая приобретает. Самым распространенным документом, на основании которого происходит передача прав на земельные участки, является договор купли-продажи. Это документ подразумевает, что одна сторона – продавец, передает права собственности на землю другой стороне – покупателю, который в свою очередь  платит за это установленную договором купли-продажи земельного участка  сумму. На территории России процесс осуществлении сделок при покупке и продаже недвижимости регулируются несколькими основными законами:

1. Земельным кодексом Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ, а именно Статьей 37, в которой отмечено, что земельный надел может выступать предметом купли-продажи только в случае его кадастрового учёта. 

Кадастровый учёт в свою очередь идентифицирует надел среди других земельных участков, вследствие чего присваивается индивидуальный кадастровый номер и определяются:

• поворотные точки;
• площадь;
• конфигурация; 
• информация о собственнике (-ах);
• обременения;
• кадастровая стоимость. 

2. Гражданский кодекс Российской Федерации, также содержит информацию, посвященную вопросу продажи недвижимости: а именно, Глава 7. 

Важным моментом является пункт, о том, что покупателям важно знать, что в случае предоставления стороной продавца заведомо недостоверной информации о состоянии надела и всевозможных ограничениях  в его использовании,  что может повлиять на решение второй стороны о приобретении объекта недвижимости  вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Важно ли межевание земельного участка при купле-продаже? 

Как было отмечено выше, предмет договора купли-продажи недвижимости должен быть поставлен на кадастровый учёт.  Однако многие Граждане, в собственности которых находится земельные участки, имеют старые документы, где прописан кадастровый номер надела, и по факту участок числится на кадастровом учете, но границы его не уточнены. Проверить это можно через официальную Публичную кадастровую карту Росреестра с помощью сети Интернет.  Для этого необходимо:

1. Перейти на сайт Публичной кадастровой карты.
2. Вписать кадастровый номер земельного участка и нажать на поиск.
3. В случае если границы участка не установлены,  графическое изображение надела вы не увидите. Будет надпись о том, что  надел имеет статус «Ранее учтенный», без координат границ.

Данная ситуация может отрицательно сказаться на сделку по покупке-продаже земельного участка. Для стороны продавца это может осложнить поиск потенциальных покупателей, а другую сторону, отсутствие официально определенных границ, насторожит, потому что, покупая земельный надел, Гражданин не будет знать точную площадь территории. Однако следует отметить важный момент – межевые работы по уточнению границ не является обязательным для договора купли-продажи. Так, если обе стороны согласны на проведение сделки при данных условиях, то с юридической точки зрения это возможно.

Опасность приобретения земельного участка без межевания

Несмотря на возможность проведения сделки без межевания, считаем нужным отметить причины, по которым покупателям рекомендуется приобретать наделы с уточненными границами. Приобретая земельный участок, границы которого официально не занесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), вы рискуете в будущем столкнуться с определенными проблемами, а именно:

• земельные споры с соседями, которые в большинстве случаев приходится решать через суд (самозахват участка, неправильно поставленный забор и прочее);
• наделы без уточенных границ регулярно становятся предметом мошеннических схем. Есть риск попасть на недобросовестных продавцов;
• участок может оказаться больше (и, следовательно, налог на него будет выше) или, что бывает чаще, меньше, чем вы рассчитывали, хотя сумма;
• если будет нужно делать раздел участка, то уточнение границ придется делать в любом случае, только уже за свой счёт.

Таким образом, межевание земельного надела не обязательный, но объективно необходимый пункт договора купли-продажи земельного участка.

Межевание земельного участка для договора купли-продажи 

Межевание для договора купли-продажи земельного участка ничем не отличается от стандартной процедуры по уточнению границ надела.  В отдельных случаях, единственное отличие заключается в договоренности двух сторон о том, что стоимость работ по межеванию вычитается из суммы, на которую заключается договор. Стандартные этапы при подготовке межевого плана по уточнению границ земельного участка следующие:

1. Собственник земельного участка обращается к кадастровому инженеру.
2. Анализируется исходная документация и заключается договор.
3. Проводятся полевые работы, в ходе которых  с помощью специального геодезического оборудования специалист производит замеры.
4. Подготавливается схема расположения участка и Акт согласования границ, который необходимо согласовать с собственниками смежных наделов, в случае, если ранее они не уточняли границы своего участка.
5. Получив подписанный Акт согласования, инженер собирает межевой план и передает Вам на диске для подачи в Росреестр через МФЦ.
6. Как итог, Вы получите Выписку из ЕГРН, в которой будет прописана вся информация о земельном участке, зарегистрированных правах и точных координатах участка.

Документы необходимые для сделки по купле-продаже земельного участка

Важным моментом для заключения сделки по купле-продаже земельного участка является сбор необходимых документов. Покупателю необходимо проверить все ли в порядке с данным земельным наделом – нет ли подводных камней. Для этого следует запросить у продавца следующий пакет документов:

1. Правоустанавливающие документы на земельный надел: свидетельство о собственности, завещание  и прочее.
2. Паспорт собственника.
3. Кадастровый номер земельного участка для запроса Выписки из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) о праве на участок.

Запросить Выписку из ЕГРН покупатель может самостоятельно путем запроса на официальном сайте Росреестра или обращения в МФЦ.  Данный документ предоставляет всю необходимую информацию о состоянии надела: кадастровый номер, адрес, право собственности, обременения.

4. Документация на постройки, расположенные на земельном участке. 
5. Свидетельство о браке/разводе. Согласие супруга/супруги на продажу земли, если она была приобретена в брак, заверенное нотариусом.

Этапы работ при сделке купле-продаже земельного участка

Итак, предположим, что Вы нашли земельный участок, который вас заинтересовал.  Далее рекомендуем действовать по следующему алгоритму:

1. Сбор/запрос и изучение документации на земельный участок. Сюда входит перечень документов, описанный в предыдущем абзаце.
2. Согласование стоимости сделки. Данный этап обсуждается непосредственно между двумя сторонами.
3. При необходимости уточнения границ земельного участка Продавец обращается к кадастровому инженеру.
4. После того, как информация о фактических границах занесена в ЕГРН, а документы проверены, можно приступать к составлению договора купле-продаже.
5. Составление договора купли-продажи не регламентируется законом. Он составляется исходя из индивидуальных особенностей сделки.  Подготовить договор может, как и продавец, так и покупатель.  Однако, если вы не уверенны, что сможете своими силами подготовить договор, то всегда можно обратиться к следующим специалистам:

• в юридическую фирму или к частному юристу;
• посредством обращения в риэлтерскую фирму;
• непосредственно в Многофункциональных центрах документов, заказав услугу по содействию в составлении договора;
• обратившись в нотариальную контору.

В договоре необходимо отразить следующие пункты:

• место и дата заключения;
• сведения о сторонах сделки, включая паспортные данные, адреса, телефоны, а также права и обязанности сторон;
• данные объекта: кадастровый номер, схема расположения, площадь, целевое назначение;
• информация о  наличии построек на участке;
• цена покупки и порядок расчетов (наличный или безналичный расчет);
• порядок передачи земельного надела от продавца покупателю.

Договор купли – продажи в обязательном порядке составляется в письменном виде, в трёх экземплярах и подписывается двумя сторонами сделки.

6. Регистрация сделки купли-продажи в Росреестре. После того, как документы собраны,  договор подписан, Вы договариваетесь между собой об удобной дате посещения Многофункционального центра документов.  

В случае если одно или два лица будут представлять третьи лица, то необходимо предоставление нотариально заверенных доверенностей на представление интересов. К пакету документов не забудьте приложить чек об уплате государственной пошлины за переход права на земельный участок.  Уплатите госпошлину за регистрацию права собственности и перехода права на земельный участок. Сумма государственной пошлины при регистрации права собственности на земельный надел согласно п. 1 ст. 333.33 НК РФ составляет:

• 350 руб. в отношении участка, предназначенного для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, а также участка с равнозначным видом разрешенного использования либо участка из категории земель сельскохозяйственного назначения иных видов разрешенного использования;
• 2 000 руб. — в иных случаях.

Оплатить государственную пошлину можно прямо в Многофункциональном центре через специальный терминал или сделать это заранее в банковском отделении, предоставив реквизиты Росреестра и паспортных данных. Государственное оформление происходит в течение 9 дней (без учета возможных задержек документов со стороны Росреестра).  Как итоговый документ, согласно статье 29 218-ФЗ, Вам будет предоставлена обновленная Выписка из Единого государственного реестра недвижимости, в которой будет отражено, что правообладатель земли сменился.

7. О порядке расчетов стороны договариваются заранее. Вариантов передачи денег за надел несколько:  непосредственно в момент подписания договора, после оформления свидетельства о переходе права, через банковскую ячейку или безналичным переводом.

Таким образом, самое важно при покупке и продаже земельного участка это  внимательный анализ документации на надел.  Еще до подписания договора сделки, изучите  информацию на вопрос ее правомерности. В случае если вы сомневаетесь, что сможете корректно оценить актуальное состояние земли, обратитесь к специалисту кадастровому инженеру, который качественно и в кратчайшие сроки проведет анализ  земельного и правоустанавливающего состояния земельного участка.